Mieszkania są dziś o 1/3 większe niż za PRL-u

Najwięcej powstaje obecnie mieszkań 50-metrowych – wynika z danych zebranych przez GUS. Choć nabywcy chętnie kupowaliby możliwie tanie, a więc małe lokale, to regulacje prawne nie pozwalają już tworzyć tak niewielkich lokali jak w XX wieku. Mniej niż 30 m kw. ma zaledwie jedno mieszkanie deweloperskie na 60.

Dane GUS pochodzące z Narodowego Spisu Powszechnego pokazują, że przeciętna wielkość mieszkania zbudowanego po 1978 roku opiewa na około 60 m kw. Tym samym budowane w ostatnich dekadach mieszkania są większe niż przed wojną, a tym bardziej w pierwszych latach PRL-u. Dane GUS pokazują bowiem, że w latach 1945 – 1970 przeciętne wybudowane „M” miało 45,1 m kw. Dla porównania w latach 2008 – 2011 było to 60 m kw., a więc o 33% więcej.

Jak oszacowaliśmy przeciętną powierzchnię mieszkania?

Niezbędne dane pochodzą z wyników Narodowego Spisu Powszechnego przeprowadzonego w 2011 roku. Do obliczenia przeciętnej powierzchni mieszkania przyjęto dane o nieruchomościach mieszkalnych z wyłączeniem tych o powierzchni ponad 120 m kw. Przyjęto, że jest to wielkość graniczna, ponad którą większość nieruchomości stanowią domy, a nie mieszkania.

Dziś buduje się mniej

Powód jest prosty – tuż po wojnie priorytetem było odbudowanie infrastruktury i stworzenie jak największej liczby mieszkań w obliczu potężnego ich niedostatku. Stawiano więc na ilość, a nie wielkość powstających nieruchomości. Efekt był taki, że w latach 1945 – 1970 powstało ponad 2,8 mln mieszkań, a w latach 1971-1978 prawie 1,9 mln mieszkań. Rocznie daje to 108,8 tys. mieszkań w okresie powojennym i aż 234,8 tys. mieszkań w latach 70-tych. Dla porównania w 2014 roku oddano w Polsce do użytkowania 143,4 tys. mieszkań. Powstające obecnie nieruchomości mają oczywiście wyższy standard, ale jest ich wyraźnie mniej niż na przykład za czasów wdrażania polityki mieszkaniowej okresu Edwarda Gierka. Okres ten obfitował w krytykowane dziś budownictwo wielkopłytowe, ale trzeba mu oddać, że w jego wyniku powstawało w Polsce najwięcej nieruchomości w historii.

Najpopularniejsze są 50-cio metrowe

W latach 1945 – 70 trzonem budownictwa mieszkaniowego były lokale o powierzchni od 30 do 49 m kw. Odpowiadają one za 60% lokali zbudowanych w tych latach. W gronie mieszkań starszych jedynie jedno mieszkanie na trzy miało taką wielkość, podczas gdy znacznie popularniejsze były mieszkania większe (o powierzchni 60-79). W ostatnich latach na prowadzenie wyszły znowu lokale 50-metrowe, których buduje się trochę więcej niż lokali o powierzchni 60-79 m kw.

Dużych buduje się mało, a najmniejszych już prawie wcale

Dane GUS pokazują także, że lokale największe są bardziej popularne w nowszych budynkach niż starszych. Odwrotna sytuacja ma miejsce w przypadku mieszkań najmniejszych. Nie powinno to nadmiernie dziwić, biorąc pod uwagę, że duże mieszkania, które przetrwały wojnę, często dzielono na mniejsze lokale, aby sprostać niezaspokojonym potrzebom mieszkaniowym ludności. W efekcie ich udział w ogólnej liczbie mieszkań z datą budowy wcześniejszą niż 1988 r. jest kilkuprocentowy. Dopiero w kolejnych latach budowano ich więcej, a w latach 2008 – 2011 ich udział przekroczył 15%.

Odwrotna sytuacja ma miejsce w przypadku lokali najmniejszych – o powierzchni poniżej 30 m kw. Mają one kilkuprocentowy udział w liczbie mieszkań wzniesionych przed 1978 rokiem. W kolejnych latach udział ich zmalał, z najnowsze dane (lata 2008 – 2011) mówią o udziale najmniejszych lokali na poziomie 1,6%. Oznacza to, że mieszkania mniejsze niż 30-metrowe stanowią jedynie jeden lokal na 60 budowanych przez deweloperów. Nie wynika to jednak z braku chęci potencjalnych nabywców do kupienia takiej nieruchomości. Siłą rzeczy byłyby one relatywnie tanie w zakupie. Powodem niewielkiej podaży takich lokali mogą być regulacje prawne, które stawiają bardzo wyraźne wymagania biurom projektowym. Wynika z nich, że minimalna wielkość kawalerki nie może być niższa niż 25 m kw. Niemal niemożliwe jest jednak zaprojektowanie tylko takich lokali w budynku, z czego wynika ograniczona ich podaż.

Wspomniane regulacje prawne powodują, że w poszukiwaniu kilkunastometrowej kawalerki trzeba przyjrzeć się ofercie rynku wtórnego (prawo kiedyś pozwalało na tworzenie kilkunastometrowych mieszkań). Na rynku znaleźć też można oferty deweloperów sprzedających kilkunastometrowe kawalerki, ale w ich cenie należy spodziewać się 23-proc. (jak w lokalach użytkowych), a nie 8-proc. VAT-u charakterystycznego dla segmentu mieszkaniowego.

Bartosz Turek, Lions Bank