Hipoteki: dostępność kredytowa gorsza niż rok temu

Lipcowe notowanie Indeksu Dostępności Kredytowej w porównaniu z czerwcem poprawił wzrost zarobków. Ale ze względu na wyższe marże i niższą relację wartości kredytu do nieruchomości, o pożyczenie na mieszkanie jest dziś trudniej niż rok temu.

Indeks Dostępności Kredytowej (IDK) Open Finance oraz TVN Biznes i Świat osiągnął w lipcu 119,50 punktu. Był o 0,3 pkt. wyższy niż w czerwcu, ale o 1,8 pkt. proc. niższy niż przed rokiem. W zestawieniu rok do roku IDK przestały już pomagać niższe stopy procentowe, a daje o sobie znać pogorszenie innych parametrów.

Indeks Dostępności Kredytowej Open Finance

Źródło: Open Finance.

Bezdyskusyjnie sprzymierzeńcem IDK cały czas pozostaje wysoka zdolność kredytowa. I to jej indeks zawdzięcza utrzymywanie się na wysokim pułapie notowań. Trzyosobowa rodzina, w której każdy z małżonków zarabia przeciętną pensję w przedsiębiorstwach, może dziś pożyczyć w banku na 30 lat i 75 proc. wartości nieruchomości 501,4 tys. zł. Przede wszystkim, jest to możliwe dzięki wyższym wynagrodzeniom potencjalnych klientów. Przeciętne zarobki w przedsiębiorstwach w czerwcu tego roku (bo te bierzemy pod uwagę do obliczeń lipcowego indeksu) wyniosły 3943 zł brutto i były wyższe od majowych i od zeszłorocznych. Miesiąc do miesiąca płace wzrosły o 1,7 proc., a rok do roku o 3,5 proc.

Efekt? Przykładowi klienci mogą dziś pożyczyć o 3 tys. zł więcej niż miesiąc wcześniej i 17 tys. zł więcej niż przed rokiem. Pozostałe parametry indeksu, marża i maksymalna relacja kredytu do wartości nieruchomości, pogorszyły się albo w najlepszym przypadku pozostały bez zmian.

Marżę podniósł co trzeci bank

Przeciętna marża kredytowa dla analizowanego kredytu (225 tys. zł na 30 lat na używane mieszkanie za 300 tys. zł), wynosząca jeszcze w czerwcu 1,87 pkt proc., w lipcu sięgnęła już 1,95 pkt proc. W ciągu 12 miesięcy wzrosła o 0,35 pkt proc. Tylko w mijającym miesiącu na podwyżkę zdecydowały się trzy z dziewięciu banków, uczestniczących w tworzeniu indeksu.

LtV na razie się trzyma, ale już niedługo

W tym roku nie zmienia się natomiast relacja wartości kredytu do ceny nieruchomości. Po wprowadzeniu obowiązku posiadania 5 proc. wkładu własnego przez klienta, w bankach z indeksu maksymalne przeciętne LtV utrzymuje się na poziomie 91 proc. Rok temu warunki dla osób bez oszczędności były jednak zdecydowanie bardziej korzystne, a maksymalne średnie LtV wynosiło 97 proc.

Już niedługo parametr ten jednak pogorszy się bardziej, bo zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego, od przyszłego roku banki będą mogły pożyczyć kwotę nie wyższą niż 90 proc. wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie przyznanego kredytu.

Zmiana Indeksu Dostępności Kredytowej w ujęciu rocznym

Źródło: Open Finance.

IDK wyliczany jest na podstawie uśrednionych ofert banków z rynkowej czołówki. Pod uwagę bierzemy: marżę dla 300 tys. zł kredytu na 75 proc. wartości nieruchomości, maksymalne możliwe LtV (relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości) oraz maksymalną zdolność kredytową wyliczaną dla trzyosobowej rodziny, zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia więc zarówno podejście banków (marża i maksymalne LtV), jak i zmianę zarobków Polaków.

Halina Kochalska, Open Finance