Wartość rynkowa, rzeczywista czy odtworzeniowa?

Jedną z najważniejszych kwestii przy wyborze polisy ubezpieczeniowej domu czy mieszkania jest odpowiedni dobór sumy ubezpieczenia. Powinna ona odpowiadać wartości ubezpieczonej nieruchomości, aby w przypadku szkody zrekompensować poniesione straty. Ustalenie właściwej kwoty ubezpieczenia na podstawie wartości mienia jednak nie jest rzeczą prostą, przede wszystkim dlatego, że Towarzystwa Ubezpieczeniowe stosują różne nazewnictwo i zasady jej wyliczenia. Mimo, że zaznajomienie się z niektórymi pojęciami nie uczyni z nas specjalistów, to z pewnością pozwoli uniknąć wielu problemów spowodowanych nieprawidłowym doborem wysokości polisy.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomości, wartość rynkową należy interpretować jako najbardziej prawdopodobną cenę wyrażoną w pieniądzu, którą można uzyskać z transakcji rynkowej w dniu jej określenia. Jest to kwota odpowiadająca iloczynowi średniej ceny rynkowej za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, obowiązującej w danej miejscowości lub dzielnicy miasta. Wartość rynkowa jest podstawowym czynnikiem przy ustalaniu wartości mieszkań. Ponieważ ceny na rynku nieruchomości potrafią ulec zmianie, jest ona ustalana w dzień zawarcia umowy. Jej określenie wiąże się jednak z ryzykiem niedoubezpieczenia, dlatego konieczne staje się zachowanie szczególnej ostrożności, aby nie wpaść w pułapkę i samemu nie zaniżyć wartości ubezpieczanej przez siebie nieruchomości. Dla przykładu, jeśli od zakupu mieszkania minęły dwa lata, a jego cena wzrośnie, będzie to oznaczać, że dotychczasowa suma ubezpieczenia jest niewystarczająca.

Przypuśćmy, że kupiliśmy mieszkanie, za które zapłaciliśmy 300 000 zł i na taką właśnie kwotę je ubezpieczyliśmy. Później jednak ponieśliśmy wydatki na położenie podłóg, wstawienie drzwi, wykończenie łazienki itp. Załóżmy, że dzięki temu wartość nieruchomości wzrosła o 15%. Po roku skończyła nam się polisa ubezpieczeniowa. Wtedy nierzadko rutynowo przedłużamy ją na taką sama kwotę (300 000 zł). Tymczasem nasze mieszkanie ma już wartość 345 000 zł. Jeśli zdarzy się wypadek, to ubezpieczyciel nie pokryje w pełni powstałych strat.

Wartość odtworzeniowa jest podstawą do ustalania sumy ubezpieczeniowej budynków gospodarczych, domu jednorodzinnego, a także budynków o małej architekturze np. altanek oraz stałych elementów np. mienia ruchomego czy ogrodzenia. Odpowiada ona kosztom, które zostały poniesione w celu przywrócenia ubezpieczonego mienia do stanu sprzed powstania szkody. Zaliczane są do niej łączne koszty naprawy, remontów lub odbudowy, w tym samym miejscu uwzględniając dotychczasowe wymiary i parametry konstrukcji.

Przeanalizujmy przykład domu jednorodzinnego, który nie jest nowy, ale jego stan jest zadowalający i spełnia wymogi ogólnych warunków ubezpieczenia, a jego suma ubezpieczeniowa została ustanowiona na podstawie wartości odtworzeniowej. Niestety podczas złej pogody silny wiatr uszkodził poszycie dachu, które trzeba było niezwłocznie naprawić. W sumie naprawa pochłonęła 5 tys. zł, a właściciel, zgodnie z warunkami umowy, odzyska koszty poniesione na naprawę. Sytuacja będzie natomiast wyglądała inaczej w przypadku ubezpieczenia mienia od wartości rzeczywistej.

Wartość rzeczywista stanowi podstawę do ustalania sumy ubezpieczeniowej takiego samego rodzaju mienia, jak w przypadku wartości odtworzeniowej. Zgodnie z definicją, jest to wartość odtworzeniowa pomniejszona o faktyczne zużycie ubezpieczonego mienia.

Wiemy, jak wyglądałaby sprawa wypłaconego odszkodowania w przypadku ubezpieczonej wartości odtworzeniowej. Jak wyglądałoby to w analogicznej sytuacji, gdyby podstawą polisy jest wartość rzeczywista? Załóżmy, że dom ma 5 lat, a uszkodzony dach nie był jeszcze remontowany. Wówczas ubezpieczyciel oszacuje jego zużycie i wypłaci odszkodowanie odpowiednio pomniejszone np. o 30%. W sytuacji naprawy usterki, ubezpieczyciel również pomniejszy rekompensatę odpowiednio o wartość zużycia.

Należy jednak pamiętać, że ideą ubezpieczenia jest rekompensata szkody, a nie możliwość dodatkowego zarobku. Z tego powodu, w przypadku usterki używanego sprzętu, nie możemy liczyć na odzyskanie 100% jego pierwotnej wartości.

Michał Piestrzyński
Specjalista ds. produktów inwestycyjnych i ubezpieczeniowych
Expander Advisors