„Mieszkanie dla młodych” – korzystny trend

Program „Mieszkanie dla młodych” pomaga coraz mocniej rozkręcać obroty wielu deweloperom, którzy dostosowują ofertę do oczekiwań młodych rodzin.

Spadek cen materiałów budowlanych, narastającą skłonność banków do udzielania kredytów hipotecznych oraz program MdM pozwalają deweloperom optymistycznie patrzeć w przyszłość. Zdecydowane gro giełdowych podmiotów chwali się coraz lepszymi wynikami – spółki z subindeksu WIG Deweloperzy w I kw. br. podpisały w sumie ok. 3,5 tys. przedwstępnych umów sprzedaży netto (z uwzględnieniem rezygnacji). Nieco mniej w porównaniu z IV kw. 2014 r., ale jednocześnie o kilkanaście proc. więcej w porównaniu z kontraktacją z I kw. 2014 r. Obowiązujące od II kw. br. nowe limity cen kwalifikujących się do rządowych dopłat MdM, z niewielkimi wyjątkami, utrzymują lub podnoszą dotychczasowe stawki, co powinno utrzymać obecną, dobrą passę deweloperów w kolejnych kwartałach.

Nie oznacza to, że wszędzie oferta MdM się zwiększy. Np. Polnord, ma w sprzedaży ok. 300 lokali, które można nabyć z rządową dopłatą. Zmiana limitów MdM, w II kw. tego roku, nie będzie miała wpływu na ofertę dewelopera. – Nasza oferta oczywiście jest na bieżąco uzupełniana, ponieważ wprowadzamy na rynek nowe projekty. Najwięcej lokali w MdM czeka na klientów w Gdańsku, w projekcie Dwa Tarasy oraz Dwa Potoki. W sumie w obu inwestycjach jest ponad 200 mieszkań w limitach, w tym duży wybór najbardziej poszukiwanych mieszkań dwupokojowych – mówi Tomasz Sznajder, wiceprezes Polnord SA.

Sprzedaż lokali z dopłatami zajmuje, w zależności od projektu, ok. 20 – 25 proc. wszystkich transakcji sprzedaży mieszkań, realizowanych przez Polnord.

Na nowych obliczeniach urzędników teoretycznie może nieco stracić Łódź, gdzie limit w bieżącym kwartale zmniejszył się o ok. 300 zł, do ok. 4,5 tys. zł za mkw. Jednak z drugiej strony, według serwisu Tabelaofert.pl, w tym mieście średnie ceny lokali na rynku pierwotnym są poniżej 4,8 tys. zł za mkw., a więc nie są wiele wyższe od limitów. Daje to deweloperom, stawiającym na MdM, nadal szerokie pole do popisu.

W Gdańsku limity w ogóle się nie zmieniły i wynoszą 5,3 tys. zł za mkw., przy przeciętnej stawce ofertowanych „M” na poziomie niecałych 6,1 tys. zł za mkw. – W Łodzi, Gdańsku czy Poznaniu limity MdM są na tyle wysokie, że ich ostatnie zmiany nie wpłyną na te rynki. Wybór mieszkań w programie MdM jest tam na tyle duży, że osoby zainteresowane MdM z pewnością znajdą lokum – tłumaczy Michał Krajkowski, ekspert Domu Kredytowego Notus.

W Warszawie limity MdM podwyższono zaledwie o 5 zł, do niecałych 6,6 tys. zł za mkw. Tymczasem średnia stawka za nowe lokale w stolicy, sięga, według serwisu Tabelaofert.pl, ok. 7,7 tys. zł za mkw. Różnica jest więc spora, ale przy ogromnej warszawskiej podaży na klientów czeka obecnie, według szacunków serwisu RynekPierwotny.pl, ok. 3 tys. lokali z możliwą dopłatą MdM. I choć w ofercie widnieje ok. 2,4 tys. sztuk, to jednak część mieszkań z ceną nieznacznie wyższą od limitu (np. 6,6 – 6,8 tys. zł za mkw.) zakwalifikuje się do MdM-u po wynegocjowaniu rabatu od dewelopera.

Na przeciwnym biegunie jest Wrocław i Kraków. W stolicy Małopolski, według serwisu RynekPierwotny.pl, mieszkania są przeciętnie, o 25 proc. droższe od wymogów MdM – Aby w tych miastach zwiększyć zainteresowanie programem rządowym, limity MdM musiałby wzrosnąć, co najmniej, o kilkanaście procent – szacuje Michał Krajkowski.

Sam fakt utrzymania w II kw. br. podobnych limitów, nie mówiąc o ich podniesieniu w kilku miastach, wpływa pozytywnie na przyszłość branży deweloperskiej. – Niejednokrotnie przy okazji publikacji wyników finansowych deweloperów mieszkaniowych za 2014 r. zwracaliśmy uwagę na przyśpieszenie liczby kontraktacji lokali o małych powierzchniach. Biorąc pod uwagę spadek cen materiałów budowlanych oraz narastającą skłonność banków do udzielania kredytów hipotecznych, zmiana limitów w programie MdM pozwala na znalezienie nabywców na lokale o relatywnie niewygórowanym standardzie, ale spełniającym oczekiwania młodych par – zapewnia Jerzy Nikorowski, doradca inwestycyjny w Biurze Maklerskim BNP Paribas Polska.

Jak zauważa Maciej Wewiórski, analityk Domu Maklerskiego Banku Ochrony Środowiska, jeśli deweloper przedkłada płynność nad marże w danym momencie, często ma skłonność do obniżenia ceny o kilkaset zł na mkw. lokum. – Wśród większości spółek notowanych na GPW nie obserwujemy obecnie takiej tendencji – zaznacza Maciej Wewiórski.

Wyniki finansowe deweloperów, notowanych na warszawskiej giełdzie pokazują, że rentowność większości inwestycji jest ciągle niezła. To zachęca deweloperów do rozwijania nowych inwestycji i poszerzania oferty, na czym zyskują także klienci.

Opracowanie: FedorConsulting