Kredyt na dom: trochę inna hipoteka

Kredyt na budowę domu znacząco różni się od hipoteki przeznaczonej na kupno mieszkania. Jak wygląda finansowanie budowy przez bank? Każdego roku kilkanaście tysięcy osób rozpoczyna i kończy budowę domu. Część z nich robi to na kredyt. Kto decyduje się na taką opcję, powinien pamiętać o zasadniczych różnicach między kredytem na mieszkanie a na budowę domu. Oto najważniejsze konkrety.

Kredyt na budowę domu różni się od kredytu na kupno mieszkania (fot. istock / Thinkstock)

Zanim zaciągniesz kredyt

Żeby w ogóle myśleć o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na budowę domu, trzeba mieć działkę. To warunek konieczny – bez gruntu żaden bank nie zdecyduje się na finansowanie inwestycji. Działka może być potraktowana jako wkład własny – co umożliwi pożyczenie większej kwoty potrzebnej na budowę.

– Przede wszystkim przed udzieleniem kredytu bank będzie chciał upewnić się, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową, a do poświadczenia tej informacji wymagana jest tak zwana decyzja o warunkach zabudowy lub zaświadczenie o przeznaczeniu w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl.

– Jest to kluczowa deklaracja zarówno dla banku jak i kredytobiorcy, ponieważ banki z reguły nie są chętne do kredytowania kredytem mieszkaniowym działek rolnych lub użytkowych. Kolejnymi, wymaganymi dokumentami są odpis księgi wieczystej oraz wypis i wyrys z rejestru gruntów, które potwierdzają między innymi powierzchnię działki oraz dane właściciela.

Mimo przygotowania wszystkich formalności możemy rozczarować się w momencie, gdy będziemy chcieli wziąć kredyt tylko na samą działkę. Część banków nie przewiduje możliwości ustanowienia zabezpieczenia kredytu na niezabudowanej działce. W takim przypadku musimy przedstawić inną nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu na jej zakup – wyjaśnia Górka.

Bank potrzebował będzie także projektu budowlanego oraz kosztorysu. Niezbędne będzie także pozwolenie na budowę. Ten ostatni warunek oznacza, że budujący musi rozpocząć cały proces na długo przed tym, zanim w ogóle dowie się, czy uzyska kredyt. Aby dostać pozwolenie na budowę, trzeba przecież uzyskać wuzetkę czy zgody na wykonanie przyłączy. To wszystko kosztuje – same opłaty związane z pozwoleniem sięgnąć mogą tysiąca złotych. Projekt to wydatek co najmniej 2,5 tys. zł. Jeśli trzeba go dostosować, a zwykle trzeba, koszty rosną. W sumie, żeby w ogóle wystąpić o kredyt trzeba wydać co najmniej 3,5 tys. zł.

Od czego zależy wysokość kredytu

W przypadku kredytu na mieszkanie sprawa jest jasna: sprzedający ustala cenę, a wysokość finansowania zewnętrznego zależy jedynie od tego, jakim wkładem własnym dysponuje kupujący. Z budową domu jest inaczej.

Po pierwsze dlatego, że trudno z góry ocenić, ile konkretnie trzeba będzie na nią wydać. Po drugie, ze względu na to, że jest rozciągnięta w czasie.

Brak dokładnej informacji o kosztach to poważny problem. Banki radzą sobie z nim na dwa sposoby. Najpierw dokładnie analizują projekt i przygotowany przez inwestora kosztorys, a potem przykładają go do swoich uśrednionych wskaźników kosztu postawienia m2 mieszkania.

W zależności od banku wskaźnik ten może się różnić. Jak wynika z zestawienia Domu Kredytowego Notus w najkorzystniejszym dla budującego przypadku jest to około 2 tys. zł. Najwyższa stawka to ponad 2,7 tys. zł za m2. Wycena budowy domu o pow. 150 m2 może więc wynieść zarówno 300 jak i 400 tys. zł. Różna będzie także wysokość zaciąganego kredytu oraz miesięcznej raty.

Inaczej niż w przypadku kredytów na kupno mieszkania, te przeznaczone na budowę domu nie są wypłacane jednorazowo. Bank przelewa kolejne transze w miarę postępów budowy. Na spłatę kapitału udziela karencji – do momentu ukończenia budowy, czyli uzyskania pozwolenia na użytkowanie domu. W międzyczasie trzeba jedynie spłacać odsetki od wypłaconych transz.

Jeśli budujący pożyczył z banku 300 tys. zł, a pierwsza transza wynosi 40 tys. zł (np. na wykonanie prac ziemnych i fundamenty), miesięcznie zapłaci jedynie 80-100 zł (w zależności od banku). Po wypłacie kolejnej transzy, np. w wysokości 50 tys. zł, rata wzrośnie do około 200 zł. Po zakończeniu budowy rozpoczną się normalne spłaty zgodnie z warunkami kredytu.

Karencja ma jednak swój koszt. Suma odsetek w przypadku budowy trwającej dwa lata może wynieść, w zależności od banku, od 6,7 do nawet 8,5 tys. zł (dane na podstawie informacji o kredytach hipotecznych firmy Open Finance).

Uwaga: to bank decyduje o tym, czy dany etap został ukończony. Robi to na podstawie inspekcji (za którą trzeba zapłacić – nawet 500 zł). Jeśli wykonane prace nie są zgodne z harmonogramem wypłata może zostać wstrzymana. W praktyce oznacza to, że z transzy przeznaczonej na budowę fundamentów nie można sfinansować zakupu dachówek.

Ostateczne terminy i koszty

Jeśli budowa finansowana jest z kredytu, nie można przeciągać jej w nieskończoność. Bank daje na finalizację inwestycji około trzech lat. Przesunięcie terminu jest możliwe – jednak tylko w uzasadnionych przypadkach.

-Może się też zdarzyć, że ostateczny koszt budowy będzie niższy niż ten szacowany przez bank. W takim wypadku można przeznaczyć nadwyżkę na spłatę kapitału i obniżyć ratę. Przykładowo, jeśli budowa będzie kosztowała 250 zamiast 300 tys. zł, to przy kredycie zaciągniętym na 25 lat rata może być niższa nawet o 300 zł. Alternatywą jest przeznaczenie dodatkowych środków na wykończenie mieszkania. – mówi Maciej Górka z domiporta.pl

Domiporta.pl